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《專案經理》雜誌電子69期：2024雙獎新標竿

自建自營的綜合性商場項目

一般的營建管理公司（或簡稱建築業者），一般都處於擔任承包商或是管理公司的角色，為業主進行設計、介面協調、整合、管理、施工一直到交屋完工。筆者目前的項目，不同於以往的是由營建管理公司從監造到完工一手包辦，進而包括自行營運。此種一條龍的模式，早在筆者早在10幾年前在興建臺北大陸工程敦化南路的總部大樓時，就已經慢慢形成，只是該項目是屬於辦公大樓，而更早的是臺北市著名的青山鎮造鎮計畫，也是如出一轍。

為何此自建自營的模式在現今如此興盛？此模式乃是長遠以來針對各地當地的風俗民情及市場調查不斷來回的來評估，在整體商業模式，從基本的初期的區段市場評估、當地居民消費模式、人口流通量的計算、交通路線動線評估、地質調查、商業模式判定，資金募集，以至於硬體設備興建、營運，這一連串的流程，一般而言前幾階段的資金支出與興建後的營運相比，算是相對比較低的。良性的商業模式，往往獲利都是在興建後的營運階段，這也是為什麼有許多建商在累積多年的建築技術後，願意投入資金來自建自營。但是，此模式將會開啟對建築商業思維模式的改變。為何我會稱此為建築商業呢？因為這種模式已加注業主（或等同建商自己）資金投入成本考量，是不同於以往的建築運作的概念。

在自建自營的項目中，業主主要考量的，往往在興建後的營運週期與成本回收年限，一般大約設定商品建物營運年限於20到35年左右，而成本回收大約預設在5至8年左右。在過了營運週期後，此營運曲線將會是趨於平緩或往下降，但此年限也將取擷於該區域的商業地段、人們的消費模式及營運商品項目。在筆者公司目前在亞洲市場，有兩種不同商業模式正在進行中，一種是養老院項目（中國），另一種是綜合性商場（馬來西亞）。雖然此兩種的商業行為不同，但是在興建過程中的思維卻是大同小異，省錢。

不同於以往，建築師或業主總是希望花最少，或者應該修飾為合理的價格來得到高品質的結構體，但在自建自營模式，打從設計階段到施工完成，就每個環節都需要斤斤計較，畢竟每一分錢都花在建商自己的身上，每一個階段都需要有良好的成本控制，稍一不留意，其中一環節超出預算，將會導致一連串後續資金的流通出現問題，最壞情況會導致整的項目停滯或甚至失敗。這也是考驗在建築過程中，營建業者如何將建築設計、施工材料、技術工法等成本經過多次的篩檢，務必將成本有效的降到最低，而不影響到設計整體理念及日後的營運及維修整本。

因此，打破以往觀念，建築師需要扮演十分靈活的角色，需要不斷的收集市場上不同的材料分析，以相類似於當地或中等價位的材料來取代高價位的產品，或藉由特殊工法，或施工過程的嚴格品管掌控來達到異曲同工的目的。這是大大改變以往的建築商業設計生態，往往在業主成本範圍內（或追加預算下）變更設計，採用最新穎的材料，嚐試不同的新施工技術，來禿顯完工後作品的建築美學。除此之外，在設計階段，所有的合約及施工規範需要十分完善，避免（太多） By others的灰色介面。稍一不留意，很容易造成分包商的追加而造成資金超載的情形。而營建商本身及建築師要著實充分的做材料市場調查，以採用中低價位耐久性的的產品，來減低營運後的更換維修頻率。

施工過程中，筆者便同時著手進行招商程式，提前引進店鋪的營售商，直接轉嫁原本需移交的建築裝潢（或外部帷幕牆）設計到營售商身上，此策略乃基於考量到商場整體的設計規劃，往往無法滿足每個營售商的產品需求。在不改變商場整體外部及動線規劃設計理念下，由各自承租營售商依照自行產品的設計去規劃設計，結合建築師的介面協調，不但節省日後變更店鋪拆除的費用及浪費，也可提供日後使用者比較完整的店面規劃空間，形成雙贏的局面。

而由於整個綜合性商場興建所需要的資金十分龐大，並非單獨一家大型公司在短時間所能支撐的，在資金的招募方面也十分重要，在如何有效地募集利害關係人藉以規避資金流通的風險，但也同時形成共用利益成果。筆者的項目則是選擇與在地政府機關BOT（Build-Operate-Transfer）， 是目前許多國內許多縣市政府商業規劃的趨向，結合政府的資金與民間企業共同打造商業中心，但是先決條件是政府需有效為各個項目量身訂做一個PMO （Project Management Office），有藉機構監督建商各個階段的進度、資金流量等。然而，此政府機關PMO的建立，是需要藉由許多技術相關的專業人員參與，是目前國內政府機關需要積極突破、創新的方向。

此外，此BOT模式在台灣很容易成為窒礙難行的窘境，先前有幾個BOT案由於牽涉到政治議題，導致政府改朝換代後，新上任政府的認知理念與當初原本規劃藍圖出現衝突，最終導致協商破裂兩敗俱傷的情形，這是值得我們省思借鏡及改善的方向。自建自營的模式，在國外已經營運多年，也有許多成功的案例。在初期所需要大量投入人力檢視所有建商、招商檔及設計，也因此藉由不同領域的結合，由不同層面的視野來審視規劃設計，藉以滿足開幕後使用者的需求及永續經營，是與以往建商單純的按圖施工移交業主，是卓然不同的。

作者：蘇志成, PMP

在畢業後專職於外牆玻璃帷幕牆領域，迄今約20多個年頭，在這一長期的工作歷程裡，在國內及東南亞完成需多大型的建案，涵蓋電子廠、晶片廠、藥廠、百貨、綜合商場等。也因由於Covid的肆虐後回到台灣，為國內產業盡一份心力。

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